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農村土地征收中的評估方法

2020-12-12 10:05:26

因為農村土地和國有土地的性質不同,在征收過程中所遵循的法律法規也不同,在執行程序上也會有一些差距,今天我們拆遷律師要講的是,在農村征收中的評估方法都有哪些,可以讓百姓進一步了解自己的補償是怎么來的。

1、市場法

可以說市場比較法是最能讓百姓信服的方法,這個方法直接反應出被評估對象的市場價格對比,這種方法的前提是要有類似房屋作為對比,然而這種方法在一些農村并不適用,因為農村土地不能轉讓,也就是說不能像國有土地那樣自由交易。

集體土地及其附著物不具備正常的市場流通性。市場法估價的另一前提就是:同類商品的市場交易具有相當的數量。但同樣基于集體土地所有權、使用權及其附著物所有權不得轉讓的原因,公開市場上集體土地及其附著物所有權交易數量為0,不符合市場法估價的交易數量前提。

2、成本法

在征收農村集體所有土地補償估價中,只有在征收涉及農民土地上的一些構筑物,如渠道、水池、地坪、水井、道路等,以及征地涉及農民住宅,可以給予宅基地調換的時候,這些建、構筑物才需要采用成本法進行補償估價。

成本法通過求取被評估房屋在估價時點的重置或重建價格,去掉折舊,以此估算被評估對象的合理價值,在拆遷補償估價中采用成本法一般低估土地使用權價值,特別是采用基準地價標準或所謂土地區位價格進行測算時,成本法無法準確體現房地產的預期收益,反映的不是完整的市場價值。任何一個項目都是以獲得預期收益為前提的。

3、收益法

收益法很好理解,就是預估被評估對象未來一段時間里的收益,根據實際情況轉化到房屋補償當中。

4、假設法

假設開發法意思是指,通過各項指標假設開發完成后的價值,其中去掉開發中所需要的的成本,來估算被評估對象的價值。

5、基準地價修正法

它是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數等評估成果,按照替代原理,將待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較,并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正,從而求取待估宗地在估價基準日價格的一種估價方法。

實際征收當中,一些糾紛的發生,都是因為征收方給出的評估價值低于百姓的心理預期導致的,而對于選擇哪一種評估方法就顯得尤為重要,對評估方法的選擇應當是最適合為原則,不能將所有情況全部適用于一種方法。

任何一種方法都不能適用于所有情況,要解決因補償帶來的糾紛問題,就應當在評估時綜合運用不同的方法,根據不同情況選擇一個最優、最合適的評估方法才是最合理的。


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