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農村土地評估的五大方法及作用

2020-12-12 10:34:58

土地制度是國家的基礎性制度,而農村的土地更是直接關系著8億農民的切身利益,為了農民的利益,國家也發布了有關農村土地的政策。

政策明確規定到,建立農村集體經營性建設用地入市,賦予農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股權能,明確入市范圍途徑

因為,近些年,有一些城市在擴張過程中需要并入一些周圍的農村土地,這就是農村集體經營性建設用地入市的需求之一。而農民可以利用出讓、租賃、入股等多種方式,實現集體經營性建設用地的保值和增值。

那農民能如何的清楚知道土地的價值呢?這時候就需要評估機構對農村土地進行價格評估,才能明確的知道土地的價格。

農村集體土地價格評估又有集體經營性建設用地使用權價格評估、宅基地使用權價格評估、其他建設用地價格評估、耕地承包經營權(使用權)價格評估、集體建設用地定級與基準地價評估、集體耕地定級與基準地價評估等內容。

農村土地價值是一件非常復雜的事情,因為受多方面的因素影響。

如:區位因素,交通條件、離城鎮遠近、耕地是否方便。使用因素,此塊用地是否成為商業用地,還是只能耕種。政策因素,各地對農業開發、土地流轉等方面都有一些“土政策”,優惠程度不一。產業因素,要看各地農業是否有市場上影響力足夠大的主導產業,如果有的話,土地自然緊缺,那么價值就高。使用年限因素,如果是流轉的土地,就需要考慮土地使用權承包年限只剩余使用年限。

其實農村土地價值最核心的部分還是農村承包土地經營權,農村承包土地經營權地類用途覆蓋,農用地和非農用地。根據土地經營權的類型不同,應用針對性的選擇適合的評估方法。土地價值評估主要有五大方法。

1、收益還原法。將待估農用地未來各期正常年純收益(地租),以適當的土地還原利率還原,從而估算出待估農用地價格的一種方法。對于在正常條件下有客觀收益且土地純收益較容易測算的農用地價值評估可以采用這種方法。

2、市場比較法。根據替代原理,將待估農用地與近期市場上已發生交易的類似農用地進行比較,并對類似農用地的成交價格進行適當修正,以此估算待估農用地價格的方法。市場比較法適用于農用地市場交易比較活躍的地區。

3、成本逼近法。它是指以新開墾農用地或土地整理過程中所耗費的各項客觀費用之和為主要依據,再加上一定的利潤、利息和應繳納的稅金,并進行各種修正來確定農用地價格的方法。

4、評分估價法。按照一定的原則,建立影響農用地價格的因素體系和因素評分標準,依據因素評分標準對待估農用地的相應條件進行評價賦分,按其得分值的大小,乘以客觀的農用地單位分值價格,從而得到農用地價格的一種估價方法。

5、基準地價系數修正法。利用基準地價和基準地價修正系數表等評估成果,按照替代原則,就待估宗地與其所處區域的平均條件相比較,并對照修正系數表選取相應的修正系數,對基準地價進行修正,進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。隨著經濟的發展,土地交易日趨頻繁,而土地經濟價值卻隨著經濟的發展而日益變化。土地價值評估有助于土地交易的順利進行,幫助企業投資決策,還能完善土地市場的管理。


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