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收益還原法土地估價的基本步驟

2020-12-12 02:31:12

1.確定總收益

總收益是指以收益為目的的土地及與此有關的設施、勞力及經營等要素相結合而產生的總收益。計算總收益首先分析可能產生的各種收益,然后按客觀、持續及穩定等原則來確定土地的總收益。

2.計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產的收益等總費用是指為創造收益所投入的直接必要的勞動費用與資本費用??傎M用在不同情況下,所包含的項目也有所不同。因此,計算總費用,首先要分析可能的各種費用支出,然后在全面分析的基礎上,計算加總一般正常合理的必要年支出,即得總費用。

3.計算土地純收益

從總收益中扣除總費用和房屋折舊費、房屋收益等,即為純收益。

4.確定合適的還原率

還原率是影響地價高低的重要因素,必須慎重選擇。一般首先要通過各種途徑,確定各種可能的還原率,然后再經過綜合分析、比較,確定可采用的還原率。

5.選擇公式求算地價

根據公式適用評估對象和評估目的等條件,選用相應的計算公式,將純收益用相應的還原率進行還原,即得土地的收益價格。


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