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土地估價理論方法:市場比較法中基本公式

2020-12-12 02:33:29

市場比較法中基本公式:根據實際中比較基準的不同,可分為直接比較分析和間接比較分析。

 ?。?)直接比較過程:以待估土地的狀況為基準,用公式表示為,

  公式1 PD=PB×A×B×D×E

 ?。?)間接比較過程:以一個標準宗地或條件俱佳的土地為基準,用公式表示為,

  公式2 PD=PB×A×B×C×D×E

 ?。?)有關指數的基值:可設比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數為基值100%,若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優,則其條件指數〉100%,否則,其條件指數〈100%.

 ?。?)公式中總是以待估宗地相應因素條件指數為分子,比較案例宗地相應因素條件指數為分母(C除外)。如A=待估宗地情況指數/比較案例宗地情況指數。哪個為比較基礎,哪個就取值為100,另一方的值通過比較進行加或減。

 ?。?)對區域因素和個別因素修正,當因素內存在多個不同因子影響時,可根據因子條件指數確定的途徑,分別采用積算(采用單因子與地價相關關系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎上進行因子分解)的方式確定因素條件指數。

  4、市場比較法的特點與應用范圍

 ?。?)市場比較法的特點:比準價格

 ?。?)市場比較法的使用條件

  僅適用于市場比較穩定,有大量豐富交易案例的地區,并且交易案例與待估地塊應有相關性和替代性。

 ?。?)市場比較法的適用范圍

  從適用條件來看,主要用于地產市場發達、有充足的具有替代性的土地交易實例的地區;

  從評估目的和評估結果的形式來看,可直接用于評估土地的價格或價值,可用于評估土地或房地產的租金,可用于其他評估方法中有關參數的求取。


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