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房地產評估不可不知的五問

2020-12-12 02:56:26

房地產評估不可不知的五問

征地拆遷中被征收人關注的是房屋補償問題,而影響房屋補償的關鍵一點是房地產價格評估,因此,小編今天為您分享房地產評估中一些不得不知道的問題。

一、征收中的評估有哪幾種

征收中的評估包括兩類:一是征收實施之前由征收部門委托評估機構開展前期調查,對被征收范圍內的房屋進行總體評估,對征收補償資金總額進行概算;二是在征收實施時由選定的評估機構對委托范圍內被征收房屋進行整體評估及對被征收人的房屋進行分戶評估。

需要注意的是,這兩類評估不能夠相互替代。征收前的預評估的估價機構一般未經被征收人選擇,估價時點是在房屋征收決定之前,而且沒有經過被征收人選擇。實踐中有些地方以征收決定前的評估代替分戶評估,這是違法的。

二、如何選擇房地產評估機構

選擇正確的評估機構事關當事人的切身利益,那么被征收人應當如何選擇房地產評估機構呢?小編有如下建議。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規定,房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的,通過多數決定、隨機選定等方式確定。據此,房地產評估機構是由被征收人選定的,如果在征收過程中,被征收人沒有選擇房地產價格評估機構的機會,這是違反法律規定的。

三、房地產評估應遵循哪些原則

了解房地產評估應遵循的原則有助于被征收人抽象的衡量房地產估價的合理性。房地產評估工作要遵循如下原則:一是合法性,即房地產估價應對房地產的合法使用和合法處分為基礎;二是佳使用原則。簡單說就是要估算被征收房屋的用途的價值;三是替代原則。估價結果不能明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。這里的同等條件包括區位、用途等因素;四是估價時點原則,即估價影視房屋征收決定公告之日的價格。

四、房地產估價應遵循哪些程序

根據《國有土地上房屋征收評估辦法》的有關規定,房地產的估價應當按照如下程序:(1)選定房地產價格評估機構;(2)簽訂房屋征收評估委托合同;(3)明確估價基本內容,一般包括評估對象、評估時點、評估依據、評估原則、評估技術路線、評估方法;(4)你定評估作業方案;(5)實地勘查評估對象;(5)選定評估方法;(6)分戶初步評估結果的提交和公示;(7)估價材料歸檔。

五、對被征收房屋價值進行評估

對被征收房屋的價值進行評估應當考慮如下因素:(1)區位:被拆遷房屋區位基準價及房屋的周邊環境、交通和商業服務便利程度、公共事業設施配套狀況;(2)用途:以房屋所有權證書上的用途為準;(3)建筑面積:產權證載明的建筑面積或是實際測量面積;(4)裝飾裝修:裝飾裝修補償應當結合裝潢材料的檔次、價格、折舊年限等因素決定。

以上是關于房地產價格評估不得不了解的五個問題,事關被征收人的切身利益,希望對廣大被征收朋友有所幫助!


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